История одной ипотеки, или 5 шагов для мечты.
Ипотека снова стала очень востребованным видом кредита. Однако, несмотря на широкое распространение такого варианта приобретения собственного жилья, у потенциальных заемщиков наблюдается катастрофический дефицит достоверной и объективной информации. Ни один банк не расскажет вам о подводных камнях и сложностях получения ипотеки, ни в каком учебнике вы не найдете точной и безопасной схемы оформления кредита. И только опыт тех, кто лично прошел этот путь, может быть объективным свидетельством, которому можно доверять.
Именно поэтому я решила рассказать вам свою историю. Возможно, кому-то мой опыт позволит избежать ошибок, а в кого-то вселит надежду. Итак, как же это было.
Как все начиналось
Три года назад, когда я развелась с мужем и со своим годовалым сыном пришла жить к родителям, пришлось впервые серьезно озаботиться приобретением своего жилья. У меня была неплохая работа и хорошие перспективы. Вот только накопить на квартиру даже с моей зарплатой я смогла бы лет через десять.
Я внимательно изучила возможности государственных программ и поняла, что нечего ждать призрачной помощи со стороны и надеяться на то, что кто-то принесет мне квартиру на блюдечке.
Взвесив все «за» и «против», я решила – ипотеке быть!
Вокруг меня отговаривали абсолютно все: родители, коллеги, знакомые. У них были весьма серьезные доводы: ведь это на 15 лет, с огромными переплатами и обременением жилья. Я слушала аргументы с улыбкой и понимала, что все это не может сравниться с одним очевидным преимуществом – у меня будет собственная квартира. Сейчас, а не через 10 лет! И я пошла дальше, мне оставалось 5 шагов до мечты.
Шаг 1: Выбор банка
Пожалуй, это был самый серьезный и сложный этап. Даже мне, квалифицированному экономисту, немало знающему о кредитах и банковской сфере, пришлось нелегко. Это только в рекламных призывах все выгодно и просто. На самом деле ипотечная программа каждого банка – это уникальный продукт, со своими условиями, особенностями и подводными камнями. Все их нужно изучить и учесть.
К сожалению, мне никто не посоветовал обратиться к ипотечному брокеру, и этот нелегкий путь пришлось проходить самой. Я обошла 10 самых крупных и вызывающих доверие банков, потратила немало времени на консультации с их кредитными экспертами, изучение рекламных брошюр и договоров. На это ушло около месяца – весьма приличный срок для простого сбора и обобщения информации.
Все сведения я обобщила в таблице, а выводы – в своей голове.
Если вы находитесь на этом этапе, я позволю себе дать вам несколько советов:
- Определите для себя допустимую сумму ежемесячного платежа и на основании этого лимита просите кредитных экспертов рассчитать для вас срок и максимальную сумму кредита.
- Обязательно уточните способ начисления процентов. Платежи по кредиту могут быть:
- аннуитетными
Каждый месяц вы платите одну и ту же сумму, включающую проценты и часть основного долга. Учтите, что первые несколько лет проценты будут составлять 80-90% платежа.
- дифференцированными
В этом случае сумма ежемесячного платежа каждый месяц уменьшается. Имейте в виду, что в первые месяцы нужно будет платить достаточно много, зато через несколько лет кредитная нагрузка значительно уменьшится. Мне этот вариант не подошел, но, возможно, для вас он окажется оптимальным.
- Обязательно просите консультантов распечатывать вам расчет ежемесячных платежей – эта услуга предоставляется во всех банках. Потом будет удобнее анализировать и сравнивать.
- Узнавайте обо всех условиях предоставления ипотеки заранее. В других статьях я расскажу о том, на что нужно обратить внимание, чтобы в ответственный момент не остаться без кредита и квартиры. Таких аспектов очень много, учесть их мне помог опыт работы в сфере финансов. Если у вас нужного багажа знаний нет, советую не пытаться попасть пальцем в небо, а обратиться за помощью к ипотечным брокерам – эти ребята учтут ваши пожелания, найдут надежный банк и выгодные условия кредитования.
При выборе банка для меня определяющим оказалось предоставление нужной суммы в день подписания договора, а не после получения свидетельства, поэтому круг возможных кредиторов сузился до единственного банка, который предоставлял такие условия.
Итак, информация была собрана, и я перешла к следующему этапу
Шаг 2: Поиск квартиры
Мне как-то сразу повезло. Я позвонила по нескольким объявлениям, нашла подходящее по цене предложение и договорилась о встрече с риэлтором. Квартира мне очень понравилась, и я наивно поделилась своими эмоциями с сотрудником агентства недвижимости. Мы договорились созвониться.
И что вы думаете? На следующий день, когда я подтвердила свои намерения покупать именно эту квартиру, мне озвучили новую сумму, которая оказалась на 5% выше первоначальной. Будто бы так решил продавец.
Мой вам совет – не показывайте своей заинтересованности в квартире, изображайте сомнения и придирайтесь к мелочам. Тогда у вас большие шансы на скидку. Но это теперь я в курсе специфики, а тогда мне пришлось соглашаться на их условия.
Потом был внесен задаток, продавцы начали собирать пакет документов для оформления сделки, а я отправилась в банк обсуждать детали предоставления кредита. Это был третий этап.
Шаг 3: Подготовка документов
Конечно, я заранее поговорила с банком и точно знала, что нужную сумму мне дадут. И все-таки нужно было пройти ряд формальностей. Я собрала пакет документов для представления в банк, заполнила все бланки и заявления.
Юридическая служба проверила чистоту будущей сделки и историю объекта недвижимости. Это, кстати, большой плюс – банк не оформит в ипотеку сомнительную квартиру.
Обязательным условием предоставления кредита является оценка объекта недвижимости. Это платная услуга – итоговый отчет о рыночной стоимости квартиры нужно будет предоставить в банк. Сразу предупреждайте оценщиков о размере необходимого кредита, так как банк даст в ипотеку только 90-95% от названной ими суммы.
Со стороны продавца понадобится копия поквартирной карточки, квитанции об оплате коммунальных услуг, справка из БТИ, оригиналы документов на квартиру и, конечно, паспорт. Когда все было готово, мы назначили день ИКС. Это был следующий, самый волнительный этап.
Шаг 4: Сделка
Волновались в этот день все. Я, потому что не знала, как все пройдет. Продавец, потому что она опасалась отдавать документы в регистрационный орган до получения денег за квартиру. Сотрудники банка – для них это не менее ответственное мероприятие.
Я коротко опишу все происходящее в тот счастливый день:
- Юристы банка еще раз проверили все документы на квартиру
- Я подписали кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом.
- На счет продавца, который специально для этого был открыт в банке, мной был внесен первоначальный платеж.
- Вместе с юристом мы поехали в регистрационную службу, отдали документы и вернулись в банк. Юрист подтвердила факт совершения сделки, и касса получила распоряжение перевести сумму кредита, выданного на мое имя, на счет продавца. Таким образом, у прежней хозяйки квартиры оказалась полная стоимость.
- Я оформила договор страхования квартиры и своей жизни. Сумма ежегодного платежа составляла 1% от суммы кредита.
- Свидетельство на право собственности я должна была забрать через 15 дней. Меня ждал самый приятный момент...
Шаг 5: Новоселье.
Ключи от квартиры я забрала еще в день совершения сделки, и с этого дня стала ощущать себя полноправной владелицей собственного жилья. Вот только свидетельства на руках еще не было. В положенный день я пришла в регистрационный комитет и получила…отказ. У меня был шок.
Оказалось, что банк переименовался и не успел предоставить копии уставных документов. Из-за этого регистрацию права собственности приостановили. К счастью, все благополучно разрешилось, и через месяц я все же забрала свое свидетельство, где черным по оранжевому моя фамилия была написана в строке «Собственник». А в самом низу была маленькая приписка «обременение: ипотека в силу закона». Но это такая ерунда...
У меня была собственная квартира в центре города! Разве могла я об этом мечтать, если бы не ипотека?
А что потом
Шло время, каждый месяц я исправно платила по кредиту ту же сумму, которую бы откладывала в течение 10 лет, чтобы когда-нибудь потом купить квартиру. Моя недвижимость дорожала, инфляция увеличивалась, а сумма по кредиту оставалась прежней. Я ни разу не пожалела о том, что оформила ипотеку.
Через три года я решила строить свой дом и продала свою первую квартиру. Кстати, вопреки заверениям окружающих, это оказалось вполне реальным, несмотря на обременение и закладную. Но это уже совсем другая история…
наверх
